Kupno domu na południowo-zachodniej Florydzie zaczyna się od decyzji kredytowej i wyboru okolicy, a kończy closingiem w firmie tytułowej. Po drodze są oferta, okres inspekcji i ubezpieczenie domu. Agata Bulanda z Gulf Shores Realty ERA Powered prowadzi kupujących po polsku w hrabstwach Sarasota i Charlotte.
Floryda: dom na stałe, na zimę albo na emeryturę
Południowo-zachodnia Floryda przyciąga Polaków z całych Stanów Zjednoczonych. Jedni przeprowadzają się tu na stałe, inni szukają domu na zimowe miesiące albo na emeryturę. North Port, Venice, Port Charlotte i Sarasota różnią się charakterem: od spokojnych osiedli domów parterowych po miasta z plażami nad Zatoką Meksykańską i bogatą ofertą kulturalną.
Agata Bulanda jest agentką nieruchomości w Gulf Shores Realty ERA Powered, z biurem przy Toledo Blade Blvd w North Port. Ma licencję stanu Floryda i około 20 lat doświadczenia na tutejszym rynku. Pochodzi z Polski, w Stanach mieszka od 1990 roku i obsługuje klientów po polsku albo po angielsku w hrabstwach Sarasota i Charlotte.
Od decyzji kredytowej do oferty
Zakup zaczyna się zwykle od rozmowy z kredytodawcą i uzyskania wstępnej decyzji kredytowej (pre-approval). Kupujący za gotówkę przygotowuje potwierdzenie środków. Dzięki temu wiadomo, w jakim przedziale cen szukać, a sprzedający poważnie traktuje ofertę.
Wiele osób kupuje dom na Florydzie, mieszkając jeszcze w innym stanie. Dobrze jest wtedy z góry zaplanować przyjazd tak, by w kilka dni obejrzeć wybrane domy, a część dokumentów podpisać na odległość, jeśli pozwala na to umowa i firma tytułowa.
Następnie przychodzi czas na wybór okolicy i oglądanie domów. Znaczenie mają odległość od plaży i sklepów, dojazd do autostrady I-75, wiek domu, a w nowszych osiedlach także opłaty wspólnoty (HOA) i opłaty okręgu rozwoju osiedla (CDD) za jego infrastrukturę, doliczane do rachunku podatkowego. Gdy dom się podoba, agentka przygotowuje ofertę i negocjuje warunki ze stroną sprzedającą.
Inspekcja i ubezpieczenie: specyfika Florydy
Po podpisaniu umowy kupujący ma okres na inspekcje, określony w kontrakcie. Inspektor ocenia dach, instalacje, klimatyzację i stan konstrukcji. Na Florydzie ubezpieczyciele przy starszych domach często wymagają osobnej inspekcji czterech głównych elementów (4-point inspection: dach, elektryka, hydraulika, klimatyzacja), a raport o zabezpieczeniach przed wiatrem (wind mitigation) może obniżyć składkę.
Ubezpieczenie domu jest dziś na Florydzie jednym z ważniejszych kosztów, dlatego dobrze jest poznać jego wycenę jeszcze w okresie inspekcji. Jeśli dom leży w strefie wysokiego ryzyka powodziowego według map FEMA, a zakup jest finansowany kredytem, kredytodawca wymaga też ubezpieczenia od powodzi. Te koszty trzeba doliczyć do raty kredytu i podatku od nieruchomości.
Closing i pierwsze miesiące w nowym domu
Na Florydzie transakcję zamyka zwykle firma tytułowa (title company), która sprawdza stan prawny nieruchomości, przygotowuje dokumenty i rozlicza pieniądze. Po zakupie domu, w którym kupujący mieszka na stałe, można złożyć w biurze szacunku nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser) wniosek o ulgę homestead. Ulga obniża wartość, od której liczy się podatek od nieruchomości, i ogranicza coroczny wzrost tej wartości. O prawie do ulgi decyduje stan na 1 stycznia, a wniosek składa się do 1 marca danego roku.
Dlaczego rozmowa po polsku ma znaczenie
Umowy, raporty z inspekcji i polisy są po angielsku i pełne fachowych pojęć. Agata Bulanda wyjaśnia każdy etap po polsku, pilnuje terminów z umowy i pomaga zebrać dokumenty. Jest też notary public, więc może wyjaśnić, które dokumenty wymagają poświadczenia podpisu i gdzie to załatwić.
Przed pierwszą rozmową dobrze jest zapisać najważniejsze pytania: jaki budżet wchodzi w grę, czy dom ma być na cały rok, czy na zimę, ile sypialni jest potrzebnych i jak blisko plaży lub rodziny ma się mieszkać.
Informacja notary public wymagana przepisami Florydy: I AM NOT AN ATTORNEY LICENSED TO PRACTICE LAW IN THE STATE OF FLORIDA, AND I MAY NOT GIVE LEGAL ADVICE OR ACCEPT FEES FOR LEGAL ADVICE. NIE JESTEM ADWOKATEM UPRAWNIONYM DO WYKONYWANIA ZAWODU W STANIE FLORYDA I NIE MOGĘ UDZIELAĆ PORAD PRAWNYCH ANI POBIERAĆ OPŁAT ZA PORADY PRAWNE.
Inne tematy na Poland.us
O pracy Agaty Bulandy piszemy też w artykułach: sprzedaż domu na południowo-zachodniej Florydzie krok po kroku oraz zakup działki budowlanej w North Port i Port Charlotte.
Kontakt
Agata Bulanda pracuje w Gulf Shores Realty ERA Powered, biuro przy Toledo Blade Blvd w North Port na Florydzie. Telefon: 941-323-6519. Rozmowa po polsku lub po angielsku.
Więcej informacji i formularz kontaktowy: Agata Bulanda, Gulf Shores Realty w katalogu Polish Pages.
