Gdy zimą pęknie rura w budynku condo, szkoda często dotyczy dwóch polis: konstrukcję i części wspólne ubezpiecza zwykle wspólnota, a wnętrze lokalu, ulepszenia i rzeczy — właściciel mieszkania. Rzeczy najemcy chroni tylko jego własna polisa, bo według nowojorskiego Departamentu Usług Finansowych właściciel budynku nie ubezpiecza mienia lokatora.
Listopad to dobry moment, by przed pierwszymi mrozami sprawdzić nie tylko kaloryfery, ale i polisę. W budynku z wieloma lokalami jedna nieszczelna rura potrafi uszkodzić kilka mieszkań naraz — i wtedy pytanie „czyja polisa za to zapłaci?” przestaje być teoretyczne.
Polisa budynku a polisa właściciela lokalu
Departament Usług Finansowych stanu Nowy Jork (DFS) wyjaśnia, że polisy właścicieli mieszkań w condo obejmują zazwyczaj przeróbki, urządzenia, wyposażenie stałe, ulepszenia i ściany wewnętrzne w ubezpieczonym lokalu, natomiast budynki i części wspólne ubezpiecza się zwykle polisami wystawianymi dla wspólnot właścicieli — tak opisuje to strona DFS o wyborze polisy mieszkaniowej. W co-op polisa posiadacza udziałów obejmuje według DFS przede wszystkim rzeczy w lokalu i odpowiedzialność cywilną.
W praktyce granica bywa nieoczywista: pion w ścianie i przyłącze pod zlewem mogą podlegać różnym zapisom, a o tym, gdzie kończy się polisa budynku, decydują dokumenty wspólnoty lub spółdzielni. Przed zimą warto poprosić zarząd o informację o zakresie polisy zbiorczej (master policy) i jej udziale własnym.
Przy szkodzie w częściach wspólnych wspólnota może rozłożyć część kosztów, na przykład udział własny polisy budynku, na właścicieli lokali. Czy polisa właściciela mieszkania chroni przed takim obciążeniem, ustala się przy wycenie.
Woda od sąsiada i odpowiedzialność cywilna
Według DFS polisy najemców i właścicieli udziałów w co-op obejmują odpowiedzialność cywilną, gdy ktoś dozna obrażeń albo poniesie szkodę w mieniu w związku z ubezpieczonym lokalem. Jeśli więc woda z Państwa łazienki zaleje mieszkanie piętro niżej, roszczenie sąsiada trafia właśnie do tej części polisy, a jej limit warto sprawdzić przed sezonem.
Gdy woda płynie od sąsiada z góry, rozliczenie zależy od przyczyny szkody i zapisów kilku polis — własna polisa może pozwolić zająć się naprawą bez czekania, aż ustali się, kto zawinił.
Ochronę OC można rozszerzyć dodatkową polisą typu umbrella. DFS opisuje ją jako dodatkową ochronę odpowiedzialności cywilnej na wypadek wyroków w procesach, ponad limity polis podstawowych.
Najemcy: polisa właściciela budynku nie chroni Państwa rzeczy
Miejskie służby zarządzania kryzysowego (NYC Emergency Management) zwracają uwagę, że wielu najemców zakłada, iż w razie pożaru czy zalania ochroni ich polisa właściciela — tymczasem polisa budynku chroni tylko samą konstrukcję. DFS potwierdza, że właściciel nie zapewnia ubezpieczenia rzeczy lokatora; wyjątek może dotyczyć sytuacji, gdy wiedział o niebezpiecznym stanie i nie usunął go w rozsądnym czasie.
Wśród zdarzeń, które polisa najemcy zwykle obejmuje według DFS, jest woda z awarii instalacji, urządzeń, tryskaczy lub innego przypadkowego wycieku. Polisa obejmuje też zazwyczaj utratę możliwości korzystania z lokalu, OC i koszty leczenia osób trzecich.
Najemcy mają też prawo do ciepła. Według miejskiego urzędu HPD od 1 października do 31 maja w mieszkaniu musi być w dzień co najmniej 68°F (gdy na zewnątrz jest poniżej 55°F), a w nocy co najmniej 62°F. Jeśli właściciel nie reaguje, można dzwonić pod 311.
Zamarznięte rury: kilka kroków przed mrozami
Miejski Departament Ochrony Środowiska (DEP) radzi, by zaizolować rury i wodomierze w nieogrzewanych miejscach, zakręcić wodę do kranów zewnętrznych, zdjąć węże i spuścić wodę, a na czas wyjazdu podczas mrozów poprosić kogoś o okresowe odkręcanie kranu. Zamarzniętych rur nie wolno rozmrażać otwartym ogniem, a wodomierz uszkodzony przez mróz zgłasza się pod 311.
Warto też wiedzieć, gdzie w mieszkaniu jest główny zawór wody, i zapytać agenta, czy i na jakich warunkach polisa obejmuje szkody od zamarzniętych rur — zwłaszcza gdy lokal stoi pusty podczas świątecznego wyjazdu do Polski.
Inną sprawą jest woda z zewnątrz. Według DFS ochrona przed skutkami powodzi nie jest częścią standardowych polis domów ani lokali i wymaga osobnego ubezpieczenia. Szczegóły omawiamy w poradniku o ubezpieczeniu domu i mieszkania na Staten Island.
Co to oznacza dla Polonii
Wiele polskich rodzin na Staten Island, w Brooklynie i Queens mieszka w budynkach condo i co-op albo w wynajmowanych mieszkaniach. Polisę zawiera się zwykle przy zakupie mieszkania lub podpisaniu umowy najmu i rzadko się do niej wraca, choć remont kuchni czy łazienki zmienia wartość wykończenia.
Tomasz (Thomas K.) Kowalski prowadzi przy Bay Street na Staten Island agencję Allstate, która obsługuje klientów po polsku, angielsku i hiszpańsku. Agent ma licencje w stanach Nowy Jork i New Jersey. Do rozmowy warto przygotować obecną polisę, informację od zarządu o polisie budynku i listę cenniejszych rzeczy.
Kilka pytań zadanych w listopadzie pozwala uniknąć sporu o to, kto zapłaci za zalany sufit w styczniu.
Zakres ochrony, wyłączenia i udział własny zależą od konkretnej polisy, budynku i lokalu — szczegóły ustala się przy wycenie w agencji. Opis usług oraz dane kontaktowe zawiera wpis Tomasz Kowalski – Allstate na PolishPages.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny. Zakres ochrony zależy od warunków konkretnej polisy, a każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny — zapraszamy do kontaktu z agencją Allstate Tomasza Kowalskiego.
Allstate® jest zastrzeżonym znakiem towarowym Allstate Insurance Company. Polish Pages i Poland.us nie są powiązane z Allstate Insurance Company ani przez nią rekomendowane.
