Remont mieszkania lub domu w Nowym Jorku: pozwolenia, zgody zarządu i ołów w starych farbach

Remont mieszkania w Nowym Jorku zaczyna się od trzech pytań: czy zakres prac wymaga pozwolenia Departamentu Budownictwa (DOB), jakie zasady ma zarząd budynku co-op lub kondominium i czy budynek powstał przed 1978 rokiem. Od odpowiedzi zależą formalności, harmonogram i wymagania wobec wykonawcy.

Wiele polskich rodzin w Ridgewood, Maspeth czy na Greenpoincie mieszka w starszych budynkach: w kamienicach z wąskimi klatkami schodowymi, w brownstone’ach albo w przedwojennych budynkach spółdzielczych na Manhattanie. Remont w takim miejscu to nie tylko wybór płytek i koloru ścian. Dochodzą sąsiedzi za ścianą, zarząd budynku z własnym regulaminem i przepisy miejskie, które odróżniają drobne prace od tych wymagających pozwolenia.

Dobrze przygotowany remont zaczyna się więc od dokumentów i planu, a dopiero potem od rozbiórki. Poniżej omawiamy kroki, które pomagają uniknąć wstrzymania prac i nieporozumień z zarządem.

Czy remont mieszkania wymaga pozwolenia DOB?

To zależy od zakresu. Według Departamentu Budownictwa większość prac budowlanych w Nowym Jorku wymaga zatwierdzenia i pozwolenia, ale część drobnych przeróbek można wykonać bez niego.

Na stronie „Do I Need a Permit?” Departamentu Budownictwa jako przykłady prac bez pozwolenia wymieniono malowanie, tynkowanie, montaż szafek, wymianę armatury sanitarnej, odnawianie podłóg i niekonstrukcyjne naprawy dachu. Nawet wtedy miasto stawia wymagania wykonawcom: wymianę armatury może wykonać tylko licencjonowany mistrz hydraulik (Licensed Master Plumber).

Prace spoza tej listy, na przykład zmiany układu pomieszczeń czy ingerencję w konstrukcję, trzeba sprawdzić indywidualnie. Departament odsyła w takich sprawach do inżyniera (PE), architekta (RA) albo do dzielnicowego biura DOB, które wyjaśnią wyjątki.

Co trzeba uzgodnić z zarządem budynku co-op lub kondominium?

Zarząd budynku ma własne zasady i przy większym remoncie zwykle chce go zatwierdzić, zanim ekipa wejdzie do mieszkania.

W budynkach spółdzielczych (co-op) i w kondominiach zarządy często proszą o opis zakresu prac, przy poważniejszych przeróbkach także o plany przygotowane przez architekta i o dokumenty ubezpieczenia wykonawcy. Regulamin budynku bywa też szczegółowy w sprawach codziennych: określa godziny pracy, korzystanie z windy towarowej i sposób wynoszenia gruzu. Te ustalenia trzeba znać przed podpisaniem umowy, bo wpływają na harmonogram i koszt.

Właściciele kamienic i brownstone’ów w dzielnicach zabytkowych muszą uwzględnić jeszcze jeden urząd – Komisję Ochrony Zabytków (Landmarks Preservation Commission). Według komisji jej pozwolenia wymaga m.in. każda praca we wnętrzu, która wymaga pozwolenia DOB, oraz prace wewnątrz zmieniające wygląd zewnętrzny budynku, np. kratki wentylacyjne.

Dlaczego w budynkach sprzed 1978 roku liczy się certyfikat Lead-Safe?

Bo prace naruszające stare powłoki malarskie mogą narażać domowników na ołów, dlatego federalna Agencja Ochrony Środowiska (EPA) ustaliła zasady dla takich remontów.

Zgodnie z programem EPA dla remontów, napraw i malowania (RRP) firmy, które za wynagrodzeniem wykonują prace naruszające pomalowane powierzchnie w domach, żłobkach i przedszkolach zbudowanych przed 1978 rokiem, muszą mieć certyfikat lead-safe. Dotyczy to także jednoosobowych działalności. Pracownicy przechodzą szkolenie z metod pracy, które ograniczają narażenie mieszkańców na ołów.

EPA zaleca właścicielom domów zatrudnianie wykonawców z takim certyfikatem. Przepisy co do zasady nie obejmują właściciela, który sam remontuje własny dom sprzed 1978 roku, ale dotyczą m.in. wynajmujących lokale. W starych nowojorskich kamienicach o certyfikat wykonawcy dobrze więc zapytać już przy pierwszej wycenie.

W jakiej kolejności prowadzić remont w zamieszkałym budynku?

Od zabezpieczenia i rozbiórki, przez instalacje ukryte w ścianach, po wykończenie – tak, by nie otwierać ponownie tego, co już zostało zamknięte.

1. Zgody zarządu, ewentualne pozwolenia, zabezpieczenie korytarzy i drogi do mieszkania.
2. Rozbiórka i ocena stanu ścian, podłóg oraz starych instalacji.
3. Instalacje: hydraulika, elektryka, ogrzewanie i klimatyzacja.
4. Ściany i sufity z płyt gipsowo-kartonowych, w razie potrzeby ognioodpornych lub akustycznych.
5. Kuchnia, łazienka, podłogi, zabudowy i malowanie.

W budynku, w którym sąsiedzi normalnie mieszkają, liczy się też logistyka: ograniczanie pyłu i hałasu, czyste części wspólne, uprzedzanie zarządu o dostawach materiałów. Piony wodne i elektryczne bywają wspólne dla kilku mieszkań, więc każda zmiana w nich wymaga wcześniejszego kontaktu z zarządem budynku.

Instalacje i okna – powiązane poradniki

O instalacjach, które dobrze zaplanować razem z remontem, piszemy osobno: o pracach elektrycznych i stolarce wewnętrznej oraz o instalacji i naprawie ogrzewania i klimatyzacji. Jeśli remont obejmuje także wymianę okien, przydatny będzie artykuł o oknach energooszczędnych.

Polska firma budowlana z Ridgewood

PDP Contracting, Inc. działa od 1997 roku i ma biuro w Ridgewood w Queens, a prowadzi ją Piotr Praszkowicz. Firma wykonuje remonty wnętrz – kuchnie, łazienki, wykończenie piwnic, ściany z płyt gipsowo-kartonowych, podłogi i malowanie – a także zajmuje się pozwoleniami i prowadzi projekt od planowania do odbioru końcowego. Ma status BBB Accredited Business oraz certyfikat EPA Lead-Safe Certified Firm.

Firma pracuje dla właścicieli domów i mieszkań, deweloperów, architektów i zarządców budynków w Nowym Jorku, New Jersey i Connecticut. W opiniach klientów powtarzają się pełne remonty mieszkań, m.in. w Greenwich Village, oraz naprawy po zalaniach. Rozmowa i wycena są bezpłatne, obsługa po polsku i po angielsku. Zakres usług opisano na stronie firmy.

Więcej informacji znajdziesz we wpisie PDP Contracting w katalogu PolishPages. Wycenę można umówić pod numerem 718-456-3150; biuro firmy mieści się przy 2137 Butler Avenue w Ridgewood.

Artykuł ma charakter informacyjny. Przepisy i wymagania mogą się zmieniać – przed rozpoczęciem prac należy sprawdzić aktualne zasady w Departamencie Budownictwa, u zarządu budynku i u wykonawcy.

BBB jest znakiem towarowym International Association of Better Business Bureaus. Wszystkie znaki towarowe należą do ich właścicieli. Polish Pages i Poland.us nie są powiązane z tymi firmami ani przez nie rekomendowane.