Budowa domu na zamówienie w Nowym Jorku zaczyna się od sprawdzenia, co wolno postawić na działce, a nie od projektu. Plany przygotowuje licencjonowany architekt lub inżynier, który składa w Department of Buildings wniosek New Building. Dopiero po zatwierdzeniu planów i wydaniu pozwolenia ekipa generalnego wykonawcy może zacząć budowę.
Wiele polskich rodzin, które latami wynajmowały mieszkania na Greenpoincie czy w Ridgewood, w pewnym momencie zaczyna szukać własnego miejsca. Gotowe domy w Queens i na Staten Island nie zawsze pasują do potrzeb, więc część osób kupuje działkę albo stary dom i stawia budynek od nowa, z układem pomieszczeń zaplanowanym pod siebie.
To przedsięwzięcie znacznie bardziej sformalizowane niż remont. Poniżej pokazujemy, jak wygląda ta droga w Nowym Jorku: sprawdzenie działki, projekt, pozwolenie, wybór wykonawcy. Osobno omawiamy dobudowę, która dla niektórych rodzin okazuje się prostszym wariantem.
Od czego zacząć budowę domu na własnej działce?
Od sprawdzenia, co na danej działce w ogóle wolno postawić. W Nowym Jorku każda parcela leży w określonej strefie zabudowy (zoning), a przepisy strefowe wyznaczają ramy przyszłego budynku.
Dlatego zanim rodzina zamówi projekt, opłaca się porozmawiać z architektem o możliwościach konkretnej parceli. Wąska działka w Middle Village wymaga innego podejścia niż szersza parcela na Staten Island. Na tym etapie ustala się też wstępny budżet, który później trzeba porównać z wyceną wykonawcy.
Zgodność ze strefą sprawdza potem również urząd. Według Department of Buildings egzaminator analizuje plany pod kątem zastrzeżeń prawnych i dotyczących zoningu, a wniosek zostaje zatwierdzony dopiero wtedy, gdy wszystkie zostaną wyjaśnione.
Kto składa wniosek o pozwolenie na budowę nowego domu?
Wniosek składa projektant, a nie właściciel działki ani firma budowlana. Department of Buildings wymaga, aby plany złożył licencjonowany inżynier (PE) lub architekt (RA), który jako Applicant-of-Record odpowiada za przekazanie wniosku, rysunków i pozostałych dokumentów.
Budowa nowego obiektu ma w DOB własny typ wniosku: New Building (NB). Większość pozwoleń uzyskuje się dziś przez internetowy system DOB NOW: Build. Opis typów wniosków i całej procedury znajdziesz na stronie Department of Buildings o uzyskiwaniu pozwoleń.
Formalności nie kończą się na pozwoleniu. Zamieszkać w nowym domu można dopiero wtedy, gdy DOB wyda świadectwo użytkowania (Certificate of Occupancy) albo świadectwo tymczasowe (TCO).
Czy wykonawca domu musi być zarejestrowany w DOB?
Tak, jeśli buduje dom jedno-, dwu- lub trzyrodzinny w Nowym Jorku. Według DOB wykonawcy, którzy stawiają takie domy, muszą zarejestrować się w Departamencie, aby uzyskać pozwolenie New Building. Szczegóły opisuje strona o rejestracji generalnych wykonawców w DOB. Przed podpisaniem umowy dobrze jest poprosić wykonawcę o potwierdzenie takiej rejestracji.
Generalny wykonawca zamienia zatwierdzony projekt w gotowy budynek i koordynuje wszystkie ekipy. Układa kolejność prac: fundamenty, konstrukcja, dach, instalacje, wykończenie, i pilnuje, żeby każdy etap był gotowy na kontrolę.
Sensowny wykonawca rozmawia z architektem już na etapie projektu. Dzięki temu wcześnie wychodzą rozwiązania drogie w realizacji albo trudne do wykonania na ciasnej działce, wciśniętej między sąsiednie domy.
Kiedy zamiast nowego domu wystarczy dobudowa?
Wtedy, gdy obecny dom ma zdrową konstrukcję, a rodzinie brakuje piętra albo pokoju od strony ogrodu. Dobudowa (home addition) również wymaga projektu i pozwolenia, ale pozwala zachować to, co w budynku dobre.
Przy przebudowach DOB rozróżnia dwa podstawowe typy wniosków. Alt-CO dotyczy prac, które zmieniają sposób użytkowania budynku, drogi ewakuacyjne lub kategorię użytkowania, a Alt obejmuje pozostałe prace. Który wariant dotyczy konkretnej dobudowy, ocenia projektant.
W szeregowych domach Ridgewood czy Glendale dobudowa w górę oznacza ingerencję w konstrukcję i dach. Dlatego pierwszym krokiem jest tu ocena stanu istniejącego budynku, a dopiero potem rozmowa o metrażu.
Inne artykuły o pracach budowlanych
Jeśli planujesz inwestycję na większą skalę albo prace w istniejącym budynku, przeczytaj też:
- generalny wykonawca przy nowej inwestycji deweloperskiej
- remonty wnętrz w nowojorskich mieszkaniach i domach
- okna w nowym budownictwie i w budynkach zabytkowych
Polska firma budowlana z Ridgewood
PDP Contracting, Inc. działa od 1997 roku i ma biuro w Ridgewood w Queens. Firma prowadzona przez Piotra Praszkowicza buduje na zamówienie domy jedno- i wielorodzinne, wykonuje dobudowy, prace konstrukcyjne, dachy, okładziny elewacyjne i wykończenia wnętrz. Zajmuje się także sprawami pozwoleń i prowadzeniem projektu od planowania do odbioru końcowego.
Pracuje dla klientów indywidualnych i komercyjnych w Nowym Jorku, New Jersey i Connecticut, współpracując z architektami, deweloperami i zarządcami budynków. Ma akredytację BBB oraz status EPA Lead-Safe Certified Firm. Rozmowa i wycena są bezpłatne, obsługa po polsku i po angielsku. Zakres prac budowlanych opisuje też strona internetowa firmy.
Więcej informacji znajdziesz we wpisie PDP Contracting w katalogu PolishPages. Wycenę można umówić pod numerem 718-456-3150; biuro firmy mieści się przy 2137 Butler Avenue w Ridgewood.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady architekta, inżyniera ani prawnika. Procedury Department of Buildings mogą się zmieniać, dlatego przed rozpoczęciem inwestycji należy sprawdzić aktualne wymagania. Poza Nowym Jorkiem, w New Jersey i Connecticut, obowiązują przepisy lokalne.
BBB jest znakiem towarowym International Association of Better Business Bureaus. Wszystkie znaki towarowe należą do ich właścicieli. Polish Pages i Poland.us nie są powiązane z tymi firmami ani przez nie rekomendowane.
