Kiedy klient pyta mnie o magazyn w Queens, pierwsze pytanie nie brzmi „za ile”, tylko „czy w ogóle jest co oglądać”. W ciągu ostatnich lat obiekty przemysłowe w gęsto zabudowanych dzielnicach Nowego Jorku stały się rzadkością. Grunty pod nimi są zbyt cenne, żeby ktokolwiek budował nowe hale, a stare znikają, przerabiane na mieszkania albo wyburzane pod inwestycje.
Efekt jest taki, że o każdy przyzwoity budynek magazynowy konkurują trzy różne grupy kupujących: przedsiębiorca, który chce mieć własną siedzibę zamiast płacić czynsz, inwestor szukający najmu, i deweloper patrzący na działkę pod przyszłą przebudowę. To rzadka sytuacja na rynku nieruchomości, gdzie zwykle każdy typ obiektu ma jednego naturalnego nabywcę.
Co naprawdę oznacza strefa M1
Litera przy numerze strefy przesądza o tym, co wolno w budynku robić — i to jest pierwsza rzecz, którą sprawdzam przed obejrzeniem czegokolwiek.
M1 to strefa lekkiego przemysłu. Dopuszcza działalność magazynową, warsztatową, usługi naprawcze, przechowywanie towarów i lekką produkcję. Co równie ważne, pozwala także na biura i większość rodzajów działalności handlowej. W praktyce oznacza to, że jeden budynek może obsłużyć firmę budowlaną, warsztat, hurtownię, magazyn e-commerce albo siedzibę z zapleczem — bez zmiany przeznaczenia.
Czego M1 nie dopuszcza, to mieszkania. Kupujący, którzy liczą na przerobienie hali na lofty, muszą wiedzieć, że wymagałoby to zmiany zagospodarowania przestrzennego — procedury długiej, kosztownej i o niepewnym wyniku.
Na co patrzeć, oglądając magazyn
Po latach oglądania takich obiektów z klientami wiem, że o wartości użytkowej decyduje kilka rzeczy, których nie widać na zdjęciach.
- Wysokość wnętrza. To parametr, który najczęściej przesądza o tym, czy budynek nadaje się do konkretnej działalności. Przy niskim stropie regały idą tylko wszerz, a powierzchnia magazynowa kończy się szybciej, niż wynikałoby z metrażu.
- Możliwość dobudowy antresoli. Jeśli wysokość na to pozwala, można dołożyć piętro użytkowe bez powiększania budynku. To najtańszy sposób na zwiększenie powierzchni, jaki istnieje.
- Dostęp dla dostaw. Wjazd, miejsce na rozładunek, szerokość ulicy. Budynek bez sensownego dojazdu dla ciężarówki jest magazynem wyłącznie z nazwy.
- Widoczność z ulicy. Przy działalności, która ma klientów, różnica między adresem a szyldem jest istotna.
- Stan konstrukcji i wiek. Budynek murowany z lat dwutysięcznych to zupełnie inna historia niż przedwojenna hala z drewnianymi stropami — także w rozmowie z ubezpieczycielem i bankiem.
Konkretny przykład: Woodside
Żeby nie mówić w oderwaniu od rzeczywistości, podam obiekt, który mamy obecnie w ofercie.
Przy 4915 69th Street w Woodside stoi ceglany budynek z 2013 roku, o powierzchni około 2 500 stóp kwadratowych i wysokości wnętrza 23 stopy. Ta wysokość to właśnie przypadek, w którym antresola wchodzi w grę i realnie zmienia rachunek za stopę kwadratową. Do tego solidne stalowe drzwi wejściowe, dobra widoczność z ulicy, dogodny dostęp dla dostaw i położenie tuż przy Queens Boulevard.
Cena wywoławcza: $1,699,000
Podaję ten przykład nie po to, żeby go tu sprzedać, tylko dlatego, że dobrze pokazuje, czego dziś szukają kupujący: budynek stosunkowo nowy, o dużej wysokości, w strefie dopuszczającej wiele rodzajów działalności, przy ruchliwej arterii.
Czego w ogłoszeniu nie ma, a trzeba sprawdzić
Zanim ktokolwiek złoży ofertę, przechodzimy z klientem przez rzeczy, których żadne ogłoszenie nie zawiera.
Certyfikat użytkowania i jego zgodność z planowaną działalnością. Historia naruszeń budowlanych. Podatek od nieruchomości i jego przewidywana zmiana po transakcji. Ubezpieczenie — przy obiektach przemysłowych bywa zaskoczeniem. Warunki finansowania, bo kredyt na nieruchomość komercyjną rządzi się innymi prawami niż hipoteka na dom. Wreszcie stan instalacji elektrycznej, jeśli w planach jest cokolwiek cięższego niż składowanie.
To nie są formalności. To są rzeczy, które po podpisaniu umowy stają się problemem kupującego.
Dlaczego warto rozmawiać z kimś, kto zna dzielnicę
Rynek nieruchomości przemysłowych w Queens jest wąski i mało przejrzysty. Wiele obiektów zmienia właściciela, zanim trafi do szerokiego obiegu. Dla kupującego oznacza to jedno: liczy się, czy ktoś dowie się o obiekcie na czas.
Nasze biuro działa na tym rynku od 1998 roku, z siedzibami w Maspeth i na Brooklynie, i obsługuje klientów po polsku i po angielsku. Przy nieruchomości komercyjnej to nie jest kwestia wygody — przy dokumentach, w których jedno zdanie potrafi zmienić sens całej transakcji, rozmowa we własnym języku jest po prostu bezpieczniejsza.
Barbara Kot, Licensed Real Estate Broker · Director of Growth and Development, Exit All Seasons Realty, tel. kom. 917-862-3725 · biuro 718-416-4411, 718-345-4545 6546 Grand Ave, Maspeth, NY 11378 · 8911 Glenwood Rd, Brooklyn, NY 11236
