"Wszystko w rękach polityków". Ekspert o przyszłości mieszkaniówki

Według ostrożnych obliczeń brakuje ich ponad 2 mln, a do tego są statystycznie o wiele mniejsze od unijnej średniej. Żeby zaspokoić istniejącą lukę, przez następną dekadę należałoby budować minimum 200 tys. lokali rocznie, a jednocześnie klienci musieliby mieć dostęp do kredytów na ich zakup. Jednak najnowsze dane GUS pokazujące, co dzieje się na rynku, nie napawają optymizmem.

Pogarszająca się sytuacja gospodarcza na świecie i wysokie stopy procentowe wpływają na malejącą liczbę wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W 2022 r. deweloperzy wystartowali z budową 115,3 tys. mieszkań, było to prawie 31 proc. mniej r/r. Ponadto w okresie trzech kwartałów 2023 r. ponownie oddano ich mniej do użytkowania niż przed rokiem. Spadła również liczba tych, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba lokali, których budowę rozpoczęto.

Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń — wrzesień 2023 r. do użytkowania oddano 161,3 tys. mieszkań, tj. 3,4 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku 2022. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 97,2 tys. mieszkań — o 2,4 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni — 61,0 tys. mieszkań, tj. o 6,5 proc. mniej.

W ramach tych form budownictwa wybudowano łącznie 98,1 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, oddano do użytkowania łącznie 3,1 tys. mieszkań — wobec 2,2 tys. przed rokiem. To wszystko powoduje, że bieżący rok będzie — pod względem nowych inwestycji, jeszcze słabszy od ubiegłego, który był określany przez branżowych ekspertów mianem fatalnego.

Ceny rosną, liczba ofert maleje

Trzeci kwartał b.r. na rynku mieszkań upłynął pod znakiem rosnącego popytu i malejącej podaży, co przełożyło się na wzrost cen, które odnotowano w większości miast wojewódzkich — i to niezależnie od wielkości lokali. W połowie roku Polacy ruszyli na długo odkładane — z powodu wysokich stóp procentowych oraz trudności z uzyskaniem kredytu, zakupy. Przez co zdominowany obecnie przez program dopłat rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności, a ceny rosną nawet w dwucyfrowym tempie.

Potwierdza to najnowsze dane. W ramach programu Pierwsze Mieszkanie od początku lipca b.r. złożono blisko 68 tys. wniosków i podpisano 21 tys. umów kredytowych. Natomiast średnia kwota kredytu wyniosła 397,3 tys. zł., a łącznie udzielono ich na ponad 8,3 mld zł. Tak więc przez cały okres wsparcia— trwający przez dekadę, państwo dopłaci do nich prawie 3,3 mld zł.

Zainteresowanie programem "Bezpieczny kredyt 2 proc." jest tak duże, że limity dopłat przewidziane na przyszły rok prawdopodobnie zostaną wykorzystane już w 2023 r. Obecnie trudno o jasną odpowiedź na temat jego dalszej przyszłość, bowiem wszystko zależy od decyzji nowego rządu. Pamiętamy, że Donald Tusk przebił ofertę PiS propozycją "kredytu 0 proc.", więc teraz ta obietnica będzie miała szansę się ziścić.

Jednak Polacy potrzebują nie tylko stabilnych możliwości finansowych, ale i lokali, a tych nie przebywa z uwagi na wiele barier i uwarunkowań. Co gorsza, patrząc na krajowy zasób mieszkaniowy — według unijnej metodologii, prawie 37 proc. rodaków mieszka w przeludnionych mieszkaniach. Jak wynika z wyliczeń Eurostatu w Polsce — na każdego mieszkańca, przypada 1,2 pokoju. Co w rankingu liczby pokoi na osobę, na 27 krajów UE, daje nam czwarte miejsce od końca.

Co hamuje budownictwo mieszkaniowe?

Dane jasno wskazują, że największym problemem mieszkaniówki pozostaje niewystarczająca podaż. Ponadto dobrych gruntów pod osiedla brakuje już teraz, a ich ceny stale rosną. W efekcie niedobór odpowiednich nieruchomości może ograniczać przyszły rozwój rynku, szczególnie że po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego znacznie ograniczona zostanie rola WZ-ki, czyli decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a nowe przepisy mogą ten deficyt jeszcze zwiększyć.

Jeśli przeanalizujemy elementy składające się na ostateczną cenę nieruchomości, to jak w soczewce widzimy, co jest przyczyną drożejących mieszkań i domów. Zbiurokratyzowane procedury, brak gruntów pod zabudowę, niejasne przepisy, rosnące koszty finansowania, materiałów budowlanych i robocizny, uznaniowość urzędnicza, zbyt długi czas wydawania wymaganych prawem pozwoleń, przerzucanie na inwestora budowy infrastruktury wokół osiedla, czy blokowanie inwestycji przez sąsiadów — a, to tylko niektóre czynniki wstrzymujące rozwój budownictwa mieszkaniowego i wpływające na ciągły wzrost cen.

Polska potrzebuje mieszkań, bardziej niż wiele innych krajów Europy. W ostatnich latach nasz rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom, co roku notując nowy rekord liczby oddanych lokali. A, olbrzymi popyt jak magnes przyciągał inwestorów z całego świata. W samym 2022 r. do użytkowania oddano łącznie 238,6 tys. mieszkań. Jednak ten dobry wynik był efektem rozpędu i realizacji inwestycji jeszcze z czasów wcześniejszej dobrej koniunktury. Co więcej, od kilku lat obserwujemy również przejście od kupujących do najemców, gdzie w szczególności to młodzi ludzie są wypychani z rynku potencjalnych nabywców.

Teraz wszystko jest w rękach polityków, dla których kluczowe może okazać się zwiększenie podaży, utrzymanie dostępności kredytów oraz odpowiedniego tempa wdrażania regulacji związanych ze zmianami klimatycznymi. Szczególnie istotne wydaje się wprowadzenie mechanizmów bezpośrednio zwiększających podaż, takich jak uwolnienie gruntów spółek skarbu państwa, czy poprawiających szybkość procedowania decyzji administracyjnych.

Nadciąga "zielony trend"

Ponieważ od dłuższego czasu wchodzimy już w "zielony trend", który nie jest jedynie certyfikacją obiektów i nowymi podatkami ETS od nieruchomości, ale znacznie szerszym innowacyjnym podejściem do budowania. Patrząc z perspektywy Europy Zachodniej, znaczący wydaje się wzrost zastosowania nowych ekologicznych technologii budowlanych — jak wykorzystanie drewna, które w Polsce jest wciąż jeszcze niszowe.

Warto tu zwrócić uwagę na nowe uwarunkowania prawne i to nie tylko krajowe, ale i międzynarodowe. Dla przykładu konsekwencje dotyczące skutków wdrożenia Dyrektywy o Efektywności Energetycznej Budynków — EPBD. Już w 2027 r. budynki mieszkalne mają zostać włączone do Europejskiego Systemu Handlu Emisjami — ETS, a to może z kolei oznaczać wyższe koszty utrzymania nieruchomości oraz ich budowania.

To właśnie jednym z najważniejszych wyzwań nadchodzących lat będzie dopełnienie zobowiązań środowiskowych związanymi z założeniami unijnego pakietu "Gotowi na 55". Przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej nieruchomości zakładają m.in. bezemisyjność wszystkich nowo wybudowanych budynków od 2030 r. To rewolucyjne zmiany, dlatego transformację powinniśmy zacząć już dziś.

Aby cele dyrektywy EPBD w zakresie ochrony środowiska i przystępności cenowej mieszkań nie były uważane za przeciwstawne, ale raczej za wzajemnie się wzmacniały, UE musi wziąć pod uwagę, że jej koszty głównie zapłacą europejskie rodziny i młode pokolenie. Eksperci już teraz przewidują, że przepaść cenowa między przestarzałymi, energochłonnymi nieruchomościami, a nowymi obiektami będzie się powiększać, co doprowadzi do powstania rynku dwóch prędkości.

Powyborcze scenariusze...

Daleko za nami złote czasy niskich stóp procentowych, które napędzały rynek i powodowały prawdziwy boom. W najbliższej perspektywie poważnym wyzwaniem będzie ponowne ustabilizowanie się przystępności cenowej mieszkań. Pomimo tego w Polsce zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej nie widać czynników zagrażających bańką na rynku nieruchomości. W nowym Sejmie większość ma obecna opozycja, a poszczególne partie deklarowały różne propozycje dla mieszkaniówki — od kredytu na 0 proc., ułatwień dostępu do terenów inwestycyjnych, po nacisk na rozwój najmu i budowanie przez państwo lokali na wynajem. Niewątpliwie w najbliższych miesiącach będzie panował nastrój niepewności związany z ustaleniem kierunku wdrożenia tych scenariuszy w życie. Podobnego zdania muszą być inwestorzy giełdowi. Ponieważ zaraz po wyborach warszawski parkiet zareagował na sondażowe wyniki mocnymi zwyżkami, to ten entuzjazm w ogóle nie udzielił się indeksowi WIG-nieruchomości.

Autor materiału, Adam Białas — jest ekspertem rynku budowlanego i nieruchomości, managerem w agencji "Bialas Consulting & Solutions" oraz dziennikarzem biznesowym. Od ponad dwóch dekad działa w globalnym obszarze zarządzania i marketingu. Posiada wieloletnie doświadczenie w branżowych projektach, doradzał w wielu obszarach inwestycyjnych oraz biznesowych. Współpracuje z czołowymi mediami w kraju i za granicą, najważniejszymi organizacjami sektora czy międzynarodowymi izbami handlowymi. W 2021 r. znalazł się w gronie TOP 5 Najlepszych Ekspertów Rynku Nieruchomości "Gazety Finansowej”.