Kto kupuje nieruchomości w Hiszpanii? Opinia eksperta: "Polacy są ostrożni i rzeczowi"

Pamiętamy, że Hiszpania znacznie ucierpiała podczas ostatniego światowego kryzysu finansowego i następującego po nim od roku 2009, krachu na rynku nieruchomości, gdy tamtejsze ceny spadły — jak obliczył Banco de España — nawet o blisko 40 proc.Jednak w ostatnich latach tamtejszy rynek ustabilizował się i powraca do formy, a to dzięki dużemu udziałowi inwestorów zagranicznych, którzy lokują swój kapitał i płacą wysokie podatki. Dla przykładu w dwóch kwartałach br. operacje cudzoziemców w Hiszpanii przekroczyły rekordowe 20 tys. transakcji. W okresie od stycznia do marca nabyli oni 21 638 nieruchomości, a od kwietnia do czerwca 24 029. W poprzednio najlepszym roku 2018 zakup domów i apartamentów przez obcokrajowców wynosił tam ponad 65 tys. transakcji, a średnia kwartalna stanowiła ponad 16 tys.

Punkt zwrotny na rynku nieruchomości

Jak ocenia amerykańska agencja ratingowa S&P Global Ratings, w mieszkaniówce nadszedł punkt zwroty i chociaż ceny w nadchodzącym okresie będą nadal rosły, to boom na rynku spadnie. W Hiszpanii ceny apartamentów i domów wzrosną średnio o 4,6 proc. w 2022 r., następnie ten trend ustabilizuje się do 4 proc. w 2023 r.; 3,5 proc. w 2024 i 3,2 proc. w 2025. Wystudzenie rynku nieruchomości mieszkaniowych tłumaczy się rosnącym oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz inflacją, a finalnie faktem, iż ludzie po prostu mają mniej pieniędzy i nie mogą ich pożyczać. Również według Eurostatu, Hiszpania znajduje się poniżej średniego wzrostu cen mieszkań w strefie euro, gdzie podobnie jak w całej Europie w ostatnich miesiącach widoczne jest wypłaszczenie wartości. Porównując drugi kw. 2022 r. z rokiem 2010 ceny domów wzrosły w 24 państwach członkowskich UE, a w trzech spadły. Ponad dwukrotnie zwiększyły się w Estonii (+196 proc.), na Węgrzech (+168 proc.), Luksemburgu (+135 proc.), Łotwie (+131 proc.), Litwie i Czechach (w obu przypadkach +130 proc.) oraz Austrii (+121 proc.). Natomiast spadki zaobserwowano w Grecji (-23 proc.), Włoszech (-8 proc.) i na Cyprze (-6 proc.).

Według statystyk Hiszpańskiego Rejestru Nieruchomości w I połowie br. odnotowano rekordową sprzedaż 328 208 apartamentów i domów, to poziom nienotowany od 2008 r. Jednym z powodów, tak dobrego wyniku było duże zainteresowanie zakupami przez nabywców z zagranicy. Już w drugiej połowie 2021 r., ceny nieruchomości znacznie wzrosły na hiszpańskim wybrzeżu, natomiast pozostały umiarkowane w Madrycie. To właśnie archipelagi Alicante i Malaga stanowią miejsca największego zainteresowania obcokrajowców. Udział zagranicznych transakcji wynosi tam odpowiednio Costa Blanca w Alicante — 42,2 proc., Santa Cruz de Tenerife — 38,3 proc., Baleary — 34,6 proc., Malaga 32,8 proc., prowincja Las Palmas — 26,6 proc., Girona — 26,3 proc. oraz Almería — 20,2 proc. Costa Blanca jest zwykle preferowana ze względu na najniższe ceny, podczas gdy Costa del Sol ma od zaoferowania najbogatszą ofertę. Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwu i trzypokojowe oraz domy w zabudowie bliźniaczej, z tarasem, basenem i wspólnym ogrodem, a wszystko w obszarach turystycznych, położone blisko plaży lub pola golfowego. Najczęściej powtarzającym zagranicznym profilem, są nabywcy w wieku od 45 do 60 lat, szukający "drugiego domu" tj. mieszkania w historycznym centrum, lub willi w strefie nadmorskiej.

Polacy zdystansowani

Eksperci zauważają, że obecne duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych i dobre wyniki kwartalne związane są z postpandemiczną kumulacją zakupów, wśród klientów, którzy przez restrykcje i lockdown nie mogli wcześniej dokonać transakcji oraz obecną siłę dolara w stosunku do euro, szczególnie dla nabywców z USA.

Narodowościami, które kupiły najwięcej domów i mieszkań w Hiszpanii w okresie od kwietnia do czerwca br., byli Brytyjczycy — 9,8 proc., 2310, następnie Niemcy — 9,1 proc., 2140, Francuzi — 6,6 proc., 1560, Marokańczycy — 4,9 proc., 1160, Belgowie — 4,9 proc., 1155, Rumuni — 4,8 proc., 1150, Holendrzy — 4,8 proc., 1130 i Włosi — 4,6 proc., 1080. Z kolei jak obliczyli ekonomiści Pekao, Polacy kupili tam w całej pierwszej połowie 2022 r. łącznie 1,270 mieszkań i domów, co stanowi 3.1 proc. udziału wśród zagranicznych nabywców mieszkań — vs. 1.6 proc. w porównywalnym okresie przed pandemią.

Choć wybuch wojny w Ukrainie spowodował początkowo duży wzrost zainteresowania kupnem nieruchomości w Hiszpanii, to od strony realnych transakcji Polacy są wciąż na końcu listy inwestorów. W ostatnich latach znacznie spadło też zainteresowanie Brytyjczyków, którzy stanowili największą grupę nabywców apartamentów i domów, osiągając w 2015 r. poziom powyżej 20 proc., udziału we wszystkich operacjach wśród zagranicznych nabywców. Natomiast od końca 2020 r. zanotowano już trzy kwartały, w których nie przekraczał on 10 proc. Prognozowane spowolnienie w dalszej części roku ma wynikać ze względu na obecny kryzys ekonomiczny i kontekst niepewności, przy wciąż wysokiej inflacji, podwyżkach stóp procentowych zarówno w UE, jak i w Stanach Zjednoczonych oraz gospodarczych konsekwencjach wojny w Ukrainie. Taka sytuacja jest o tyle, niebezpieczna, że rzeczywiste zachowanie jednostki wpływa na postawy całego rynku. Oznacza to, że jeśli wielu potencjalnych inwestorów oceni, że zbliża się spadek cen, mogą zdecydować się na czekanie, aż to nastąpi, aby dokonać lepszego zakupu. To powoduje, że maleje popyt. Ten sam mechanizm działa przeciwnie, gdyby klienci spodziewają się podwyżki. Natomiast ostatnia prognoza dla rynku nieruchomości na lata 2022 i 2023, hiszpańskiej firmy Bankinter, obniża początkowe zapowiedzi zwyżki cen w br. z szacowanych 2 proc. do 1 proc., co oznacza, że wzrosną one poniżej inflacji. W przyszłym roku prognozuje się, że ceny domów wzrosną tam o umiarkowany 1 proc., co oznacza spore spowolnienie, po wzroście o 6,4 proc. w roku 2021. Podobne wnioski zawiera Raport Strategii Inwestycyjnej "Análisis y Mercados", który przewiduje ochłodzenie na rynku nieruchomości. Jeśli chodzi o transakcje mieszkaniowe, mogą one spaść w 2022 r. o 5 proc., po osiągnięciu rekordu sprzedaży w ubiegłym roku, kiedy to przekroczyły pół miliona.

Groźba banki spekulacyjnej?

Bańka na rynku nieruchomości to wzrost cen mieszkań napędzany dużym popytem, wydatkami spekulacyjnymi, aż do załamania. Mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają wysokie poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców czy zysk, jaki można otrzymać z wynajmu. Zakupy dokonywane są tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać duży profit. W pewnym momencie popyt spada lub znajduje się w stagnacji, a podaż rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen – i pęknięcie bańki. Według raportów Banku Hiszpanii w latach 2000-2009 do istniejącego wówczas zasobu 20 mln doszło kolejne 5 mln nowych mieszkań. W tym czasie każdego roku budowano tam, więcej niż łącznie w Niemczech, Francji i Anglii. W 2009 r. na całym świecie eksplodowała ogromna bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, szczególnie silnie odczuwana w Hiszpanii, która z tego powodu była świadkiem głębokiej recesji gospodarczej i kryzysu politycznego. Jak obliczył Eurostat, w okresie od 2007 do 2008 r. Hiszpania była najbardziej dotkniętym krajem europejskim, w którym nastąpił, największy spadek stóp w budownictwie, a nowe inwestycje praktycznie stanęły.

Przed wielkim kryzysem firmy budowlane, główni beneficjenci wzrostu cen, a także inne sektory bezpośrednio związane z tą branżą, negowały istnienie bańki, budując "mit sukcesu" i twierdząc, że panuje "boom na hiszpańskim rynku nieruchomości". Jednocześnie brak przejrzystości charakteryzujący tamtejszy rynek mieszkaniowy utrudniał dokonywanie rzetelnych ocen i analiz sytuacji. Po tym jednak jak w 2008 r. Hiszpański Narodowy Instytut Statystyczny ogłosił silny spadek kupna i sprzedaży mieszkań o 27 proc., i kurczenie się kredytów hipotecznych o 25 proc., eksplodowała bańka spekulacyjna, a rynek nieruchomości się załamał. Według depeszy ambasady Stanów Zjednoczonych w Madrycie z 2005 r. już wtedy można było ostrzec przed objawami bardzo dużego przeszacowania rynku. W latach 2007-2013 ceny nieruchomości w Hiszpanii spadły aż o 37 proc.

Eksperci oceniają, że badając dzisiejsze ceny nieruchomości i ich ewolucję w ciągu ostatniej dekady, zaobserwujemy, że po wieloletnim kryzysie wracają one do normy. Obecnie w Hiszpanii nie widać, przynajmniej tak dużej bańki spekulacyjnej, jak ta którą mieliśmy przy ostatnim kryzysie. Jednak oponenci pomysłu zakupu tam "drugiego domu", twierdzą, iż za kwotę wydaną na jego nabycie można mieć dożywotnio wspaniałe wakacje all inclusive w wybranym miejscu globu, poznając świat i zwiedzając różne wspaniałe destynacje podróżnicze, a kupowanie inwestycyjne — na wynajem, wcale nie jest takie proste operacyjnie i może nie generować planowanych przychodów.

Kuszenie słońcem, mankamenty schowane do cienia

Sam proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii wygląda zupełnie inaczej od tego, który obowiązuje w naszym kraju. Szczególnie łatwo jest napotkać trudności, gdy mamy do czynienia z innym systemem prawnym oraz umowami w nieznanym języku. Dla przykładu do najczęstszych "pułapek" przy zakupie nieruchomości należy pobieranie kaucji, ustalenie właściwej wysokość podatku oraz problemy z obiektami powstałymi poza planem i zabudowanymi nielegalnie. Jako zasadę powinno się przyjąć dodanie do ceny zakupu kwoty pomiędzy 12 a 18 proc. na pokrycie dodatkowych kosztów, m.in. podatków i opłat oraz uwzględnienia wahań kursów walut, które mogą przecież znacząco wpłynąć na ostateczny koszt transakcji.

W przeciwnym razie łatwo wpaść w problemy, a nawet stracić zaliczkę oraz zostać narażonym inne spore wydatki. Warto też pamiętać o kosztach umeblowania lub remontu. Nie dajmy się zwabić, podejrzanie atrakcyjnymi okazjami. Od czasów wielkiego kryzysu i dużych przecen, najbardziej kuszące nieruchomości już dawno znalazły nowych właścicieli. W ostatnim korzystnym sprzedażowo półroczu wyprzedano również najciekawsze oferty, a przez brak dostępu do atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje, praktycznie tanie i dobrze położone obiekty nie są już dostępne.

Choć hiszpańscy notariusze są naturalnie specjalistami w dziedzinie prawa, a ich obecność przy każdej transakcji zawartej na rynku nieruchomości jest obowiązkowa, ale są zatrudnieni przez rząd i oficjalnie nie działają ani w interesie kupującego lub sprzedającego. Każdy akt notarialny podpisywany jest wyłącznie języku hiszpańskim. Ich rolą jest nadzorowanie i potwierdzenie dokumentów niezbędnych przy transakcji obrotu, sprawdzenie, że wszystkie niezbędne podatki zostały zapłacone i dokonano wpisu do ksiąg wieczystych. Dlatego jedynie wynajęty dodatkowo prawnik pomoże sprawdzić dokumentację przed jej podpisaniem, zbadać umowę sprzedaży, sprawdzić tytuły własności i wszystko inne, aby upewnić się, że jesteście odpowiednio chronieni. Korzystanie z usług adwokata przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii nie jest obowiązkowe.

Warto pamiętać, że wszelkie opłaty związane z zakupem mieszkania w Hiszpanii ponoszone są głównie przez kupującego i obejmują m.in.:

• podatek od przeniesienia własności — to na rynku wtórnym 6-10 proc. ceny zakupu;
• na rynku pierwotnym do ceny doliczamy 10 proc. VAT (IVA) oraz 1,2-1,5 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych tzw. AJD;
• koszty notarialne — skala opłat określona jest przepisami prawa i naliczana odpowiednio do wartości nieruchomości;
• podatek z tytułu posiadania gruntu i opłata za rejestrację 1-1,5 proc.;
• opłaty prawne 1-2 proc.;
• opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych, jako przybliżoną regułę należy przyjąć 60 proc. opłaty notarialnej;
• ew. prowizja adwokata ok. 1 proc. wartości transakcji + podatek VAT;
• ew. opłaty związane z kredytem hipotecznym, wycena to ok. 600 euro, podatek od czynności prawnych 1,2 proc. kwoty hipoteki oraz prowizja pożyczkodawcy to zazwyczaj 1,5 proc. kapitału kredytu;
• w przyszłości czeka też podatek od wzbogacenia, który wynosi dla obywateli Unii Europejskiej 19 proc. liczone od różnicy między ceną sprzedaży a ceną kupna nieruchomości.

Musimy także pamiętać o obligatoryjnym wyrobieniu numeru hiszpańskiej identyfikacji podatkowej tzw. NIE oraz założeniu konta w tamtejszym banku. Procedura zajmuje nawet do miesiąca, a wnioski trzeba wypełnić w języku hiszpańskim. Warto również pamiętać o przyszłych kosztach utrzymania wiążących się z posiadaniem nieruchomości na własność, takich jak m.in.: podatku od nieruchomości, opłatach za wywóz śmieci, do wspólnoty, za internet, prąd, wodę, TV, wynagrodzenia dozorcy, podatku od dochodu nierezydentna (IRNR) czy ubezpieczenia. Jeśli zamierzamy spędzać w Hiszpanii okres dłuższy niż sześć miesięcy w roku, będziemy uważani za rezydenta i w większości przypadków zobowiązani zapłacić tam podatek od swoich światowych dochodów. Natomiast w przypadku wynajmowania zakupionej nieruchomości, podatek dochodowy wynosi 19 proc. dla obywateli Unii Europejskiej i 24 proc. dla właścicieli spoza UE.

Warto też wiedzieć, że w Hiszpanii nie ma stałych opłat dla prawników czy pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszelkie koszta ustalane są w zależności od regionu, w jakim nieruchomość zostanie zakupiona. Dla przykładu na Costa del Sol praktycznie wszystkie transakcje międzynarodowe odbywają się za pośrednictwem agencji, które reprezentują sprzedającego i kupującego, a potem dzielą między sobą honorarium, którego obowiązek zapłaty spoczywa na sprzedającym. Tamtejsza prowizja dla agencji nieruchomości waha się w przedziale od 3 do 6 proc. wartości transakcji.

Och, jak gorąco…

W Hiszpanii w latach 1998-2012 z powodu upałów umarło ponad 3,6 tys. osób rocznie, w najgorszym scenariuszu w latach 2035-2064 liczba ta ma wynosić ponad 14 tys. zgonów rocznie, a w latach 2070-2099 może się nawet podwoić. Najnowszy raport Organizacji Narodów Zjednoczonych na temat zmian klimatycznych mówi, że pomimo wprowadzenia środków w celu zmniejszenia skutków, Hiszpania nadal jest jednym z obszarów najbardziej dotkniętych globalnym ociepleniem. Od początku 2022 r. kraj ten był świadkiem 37 poważnych pożarów lasów, które zredukowały obszar ponad 200 tys. ha. Jednocześnie Hiszpania ma największe ryzyko pustynnienia w UE, a 75 proc. powierzchni jest już teraz uważane za suche lub półpustynne.

Zmiany klimatyczne w Hiszpanii spowodowane wzrostem temperatur w ciągu ostatnich kilku dekad wywołały zwiększenie corocznej częstotliwości fal upałów — dla przykładu, gdy w latach 1980-2000 wynosiły one od 10 do 12, to w okresie 2010-2020 liczba ta nasiliła się do 24. Również wydłuży się czas trwania upałów do co najmniej 41 dni ekstremalnego gorąca w 2050 r. lub, aż 50 dni w przypadku "czarnego" scenariusza. W porównaniu z falami upałów w latach 1971-2000, kiedy średnia liczba takich dni w roku wynosiła 21. Wśród szkodliwych skutków wymienionych w dokumencie ONZ wymienia się również apokalipsę roślinności i poważne ograniczenie odnawialnych źródeł wody. Raport ostrzega, że głębokość plaż Morza Śródziemnego zmniejszy się o około metr; co dla przykładu już wywołuje jedną z największych erozji wybrzeża na Majorce. W rezultacie wpłynie to na struktury przybrzeżne, a także turystykę. Eksperci zwracają też uwagę, że im bardziej rośnie temperatura, tym więcej pieniędzy potrzeba na poradzenie sobie z negatywnymi skutkami i potrzebami.