Adwokat na zakup, sprzedaż i wynajęcie domu w Nowym Jorku. Romuald Magda odpowiada na pytania

- Mam dom ze sklepem na Ridgewood. Tenant w sklepie przerabia go teraz na kafejkę z kuchnią. Słyszałem, że mogę mieć z tym kłopoty. Co mogę zrobić?

- "Lecieć" z leasem (czyli umowa wynajmu) do prawnika. Należy sprawdzić jakiego rodzaju używanie było dozwolone w umowie. Jeżeli planowana przez tenanta zmiana użytkowania wykracza poza "lease", domagać się należy wstrzymania takich działań; może to stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy o najem i eksmisji.

Co więcej, zanim Pan pozwoli na kontynuowanie przebudowy, trzeba sprawdzić, jak może wzrosnąć Pana podatek od nieruchomości. I co umowa przewidywała na ten temat. Jeżeli umowa była "miękka" i nie chroniła interesów wściela domu, za wzrost podatków będzie Pan odpowiedzialny sam, jako właściciel. Zdarza się obecnie, że podatki w podobnych przypadkach wzrastają kilkakrotnie.

- Jestem właścicielem kilkurodzinnego domu, który zamierzam sprzedać. Podpisałem umowę z agentem nieruchomości; znalazłem sam kupującego, agent mówi mi, że domagać się będzie swojej prowizji. Czy to prawda?

- Odpowiedż zależy od rodzaju umowy. Większość agentów stosuje tzw. exclusive agency, (wyłączność na sprzedaż). Czyli niezależnie od tego kto znalazł kupującego, agent utytułowany jest do uzgodnionej prowizji. Żeby Pani odpowiedzieć na 100%, prawnik musi zapoznać się z umową. Jedna uwaga, jeżeli właściciel miał osobę zainteresowaną nieruchomością przed podpisaniem umowy z agentem - nalegać należy, aby wpisać do umowy, że sprzedaż takiej osobie nie jest kryta umową. 

- Wystawiłem dom na sprzedaż przez agencje. Klienci, których mi proponują agenci oferują ceny poniżej wartości rynkowej. Chcę zmienić agenta. Czy muszę dać im wypowiedzenie?
- Najczęściej umowy takie zawierane są na czas 6 miesięcy - jeżeli umowa mówi, że wygasa automatycznie po 6 miesiącach wypowiedzenie nie jest potrzebne. Natomiast w czasie trwania umowy nie można z reguły jej wypowiedzieć.

Przy końcu umowy pierwszy agent może przedstawić listę klientów, którym pokazano nieruchomość. Jeżeli taki klient podpisze kontrakt po cenie zaproponowanej przez sprzedawcę - w ciągu czasu ustalonego w umowie (najczęściej 90 dni po wygaśnięciu umowy), pierwszy broker uprawniony jest do ustalonej opłaty. Jeżeli sprzedawca podpisał w międzyczasie umowę z nowym brokerem (nie zapominajmy, że jest to najczęściej " exclusive agreement"), wówczas sprzedawca musi płacić prowizje dwa razy; dla pierwszego i drugiego brokera. Przykra niespodzianka.