Sekrety sztuki rewitalizacji. "Na tym się daje zarobić"

Od lat uczestnicząc w wielu różnorodnych rewitalizacjach historycznych obszarów w kraju z zagranicą, a także współpracując z licznym inwestorami i liderami rynku — jak m.in. znaną z ratowaniem obiektów zabytkowych Grupą Arche SA, mogę wskazać pewne trendy, które znacząco wpływają na oblicze tego sektora. Słowo "rewitalizacja" w Polsce pojawiło się dwie dekady temu wraz z naszym wejściem do Unii Europejskiej i funduszami na remonty budynków. Jednak wbrew powszechnej opinii nie chodzi tu tylko o remonty, czy zwykłe prace renowacyjno-budowlane. Określenie rewitalizacja pochodzi od łacińskiego re- + vita, oznacza dosłownie "przywrócenie do życia, ożywienie". Warto również przypomnieć, że przez wojny oraz inne dramatyczne wydarzenia w Polsce mamy relatywnie mało zabytków porównując z południem Europy. Według dostępnych danych w rejestrze polskich zabytków jest obecnie blisko 80 tys. obiektów nieruchomych. To często zrujnowane historyczne pałace, fabryki, kamienice, magazyny, dworce czy dworki — słowem, nasza tradycja i dziedzictwo. Co gorsze kilka tysięcy z nich wymagają podjęcia pilnych działań naprawczych. Przedsięwzięcia z obiektami historycznymi naszpikowane są sytuacjami nieprzewidzianymi, a to często wymusza zmiany harmonogramów prac, dodatkowe koszty i czasochłonne uzgodnienia z konserwatorami zabytków. Ważny jest też zrównoważony rozwój wykorzystanie odpadów, jako materiału budowlanego czy wymyślne artystyczne pamiątki. To kwintesencja budownictwa cyrkularnego. Z kolei wyposażenie wnętrza wiekowego budynku powinno odzwierciedlać jego historię i wzmacniać wizualną opowieść o tym, co było tam kiedyś. Projekty rewitalizacyjne to zawsze praca zespołowa, gdzie ważne jest każde ogniwo i wiedza ekspertów z różnych obszarów. Dziś nowoczesne technologie dają możliwości, których jeszcze niedawno nie było — specjalistyczne oprogramowanie, lekkie drewno CLT na nadbudowy, wydajne impregnaty, czy innowacyjne materiały budowlane.

Wartość dodana

Zabytki łączą ludzi ponad podziałami — jak muzyka, sport, czy sztuka. W istocie są czymś, co dostajemy od tych, co byli i mamy swoisty obowiązek przekazać przyszłym pokoleniom. Kiedyś w trakcie rozmowy o planach związanych z kolejną rewitalizacją, prezes Grupy Arche Władysław Grochowski, powiedział mi, że "zabytki są dla mnie ważne, ale ważniejsi są ludzie". To istota ich ratowania... oddajemy głos starym budynkom, aby opowiadały nam o swojej historii, bo to w istocie ludzkie losy. Największe emocje przy tych realizacjach budzą ludzie ich reakcje — jak przychodzą tłumy na zwiedzanie budowy, jak oceniają projekty, jak wraca tam życie... wesoły krzyk bawiących się dzieci, zapach kawy. Zauważyliście, że zrujnowane zabytki są zawsze smutne i lodowate w środku, a kiedy udaje się je uratować, stają się ciepłe, tętniące życiem i radosne. Jednak aby mogło się to wydarzyć, ważny jest mądry kompromis pomiędzy inwestorami a urzędnikami. Równie istotne jest zintegrowanie procesu ratowania zabytków z lokalną społecznością, której wiedza może posłużyć, jako swoisty kompas prowadzonej metamorfozy. Nazywamy to rewitalizacją społeczną, która przywraca dawny blask zapominanym rejonom - często o spadającej populacji, i stanowi spoiwo międzypokoleniowe. Stąd warto włączać w ten proces najmłodszych, aby to oni kiedyś mogli kontynuować opowieść o ludziach i miejscach, które udało się uratować, a także o tym, co wspólnie zrobiliśmy.

Doświadczenie kluczem do sukcesu

Powszechnie uważa się, że inwestycje związane z rewitalizacjami obiektów zabytkowych i poprzemysłowych wymagają dużo większych nakładów finansowych w stosunku do porównywalnych kubaturą nowych odpowiedników, a różnica w kosztach sięga nawet 200 proc. Jednak mając duże doświadczenie, można tę wartość znacznie zniwelować. Najlepiej obrazuje to przykład podany przez mojego wieloletniego przyjaciela i współpracownika, Piotra Grochowskiego, który jest głównym architektem i członkiem rady nadzorczej Arche SA:

"Jak pokazuje przykład naszej adaptacji dawnej Cukrowni w Żninie, która była finansowana głównie ze środków własnych i sprzedaży lokali w systemie Arche, można było osiągnąć wysoki poziom redukcji kosztów. Nakłady inwestycyjne były porównywalne z realizacją nowego obiektu hotelowego, a nawet niższe o 12 proc. Pokazuje to, że nawet przy rewitalizacji obiektów poprzemysłowych, skutecznie można zadbać o efektywną optymalizację ekonomii. Na znaczące obniżenie kosztów składa się również kilka innych elementów, a są to m.in. niższa cena zakupu gruntu, dobry stan budynków, ograniczenie ingerencji w strukturę obiektu, niewprowadzanie znaczących modyfikacji w postaci przegłębień czy nadbudów. Innym istotnym elementem jest ekonomiczne podejście do wykończenia wnętrz, np. przez zastosowanie materiałów z odzysku, czy eliminację nadmiernych dekoracji, a w finale postawienie na autentyczne elementy historyczne. Ważnym i mierzalnym parametrem zysku dla naszej realizacji Arche Cukrownia Żnin jest jej rentowność, która w 2024 roku osiągnęła rekordowy poziom 17,31 proc.. Ponadto, co ważne przy obiektach rewitalizowanych w nieoczywistych, często zapomnianych lokalizacjach, korzyści finansowe dla inwestorów, są tylko wąskim elementem szerzej strategii społecznej, która przekłada się na lokalną społeczność i gospodarkę regionu, czego dobry przykładem jest wymieniony Żnin, Łochów, Janów Podlaski, Mielno, Nałęczów, czy Dolne Miasto w Gdańsku, gdzie inwestycje Arche realnie wpłynęły na stworzenie nowych miejsc pracy, wzrost cen nieruchomości, wpływy podatkowe, ograniczenie migracji oraz wzmożony rozwój lokalnych przedsiębiorców. Równie niezwykle cennym elementem przy tego typu inwestycjach jest aspekt rewitalizacji miejscowej tożsamości w kontekście produktu turystycznego, jakim się staje dawny obiekt zmodyfikowany do nowych uniwersalnych funkcji np. hotelowych, eventowych, kulturalnych, restauracyjnych, sportowych, czy usługowych. Takie miejsca są w efekcie transformowane w wizytówki lokalnej społeczności i stają się bijącym sercem danej miejscowości".

Szansa, czy przeszkoda

Rewitalizacje to unikatowe miastotwórcze multifunkcyjne przestrzenie, gdzie architektura jest pomostem łączącym różne epoki. Są też ekologiczne, ponieważ jedną z podstaw zrównoważonego rozwoju i budownictwa cyrkularnego jest wykorzystanie jak największej liczby, istniejących już budowli. Jednak przywrócenie ich do życia wymaga wielkiego wysiłku i wiedzy najlepszych architektów, specjalistów budowlanych, restauratorów a czasem nawet archeologów oraz gigantycznych funduszy. Jest to nieruchomościowa pierwsza liga, a efekty ich pracy często znajdują odzwierciedlenie w licznych prestiżowych nagrodach. Historyczne budynki traktowane powinny być jako szansa, a nie przeszkoda. Obecnie przez brak wolnych gruntów, coraz więcej deweloperów angażuje się w rewitalizację. W istocie takie obiekty budują wyższą wartość sprzedażową, jednak nadal główną przeszkodą w ich ratowaniu są złe, nieprecyzyjne, sprzeczne przepisy. Nie sposób tu nie podkreślić zasadniczej roli konserwatorów zabytków i architektów miejskich. Niejednokrotnie zbyt długie procesy biurokratyczne i decyzyjne skutecznie odstraszyły inwestorów, a historyczne obiekty po prostu zawaliły się i trafiły jako odpady budowlane na wysypiska śmieci. Dlatego niewątpliwie kluczem do sukcesu takich rekonstrukcji jest zawsze mądry kompromis, którego efektem ma być ratunek zabytków, ale i sukces ekonomiczny projektu jednocześnie wpisany w standardy naszych czasów oraz wszelkie nowoczesne rozwiązania PropTech otwarte na to, co niosą trendy przyszłości.

Autor Adam Bialas jest ekspert rynku budowlanego i nieruchomości, manager BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarzem biznesowym.
Od ponad dwóch dekad skutecznie działa w globalnym obszarze zarządzania, komunikacji i marketingu. Doradca w wielu dziedzinach i projektach biznesowych. Uczestniczył w obsłudze ponad 650 projektów, realizował działania dla największych firm krajowych i globalnych korporacji. Przez wiele lat czerpał praktykę i doświadczenie wprowadzając je w życie w różnych środowiskach biznesowych i rejonach świata.