Letnie Igrzyska Olimpijskie 2024. Jak Francuzi zmieniają rynek mieszkaniowy

"Efekt olimpijski" to w dużej mierze trend związany z ogromnymi — poprzedzającymi wydarzenie, inwestycjami w infrastrukturę, transport oraz obiekty sportowe, charakteryzujący się znacznym wzrostem wartości nieruchomości w danym regionie w ciągu następującego roku po igrzyskach. Jednak francuski rynek nieruchomości nie musiał czekać do 2025 r., aby cieszyć się tymi korzyściami, ponieważ już od 2017 r. — kiedy na przyszłego gospodarza olimpiady wybrano Paryż, ceny tamtejszych nieruchomości podrożały. Według różnych badań w okresie pięciu lat sektor zanotował ogólny wzrost wartości o ponad 22 proc. Eksperci przypisują ten wynik w dużej mierze właśnie zbliżającemu się spektaklowi sportowemu, który zachęca właścicieli nieruchomości do poczekania na najlepszy okres z ich sprzedażą oraz czerpania korzyści z obecnej sytuacji.

Jednocześnie od początku 2022 r., w obliczu rosnących stóp procentowych, zdolność kredytowa potencjalnych nabywców mieszkań spadła aż o 25 proc., a obecne ceny mieszkań we Francji wydają się oderwane od ich możliwości budżetowych. Co gorsza, sytuacja nie wykazuje oznak poprawy, a tylko niektórych szczęśliwców stać na zakup domu za gotówkę. Co istotne, ewentualni sprzedający obawiają się rozstania ze swoimi nieruchomościami oraz z nisko oprocentowanymi — od 1 do 2 proc., kredytami, z których teraz korzystają. Ponieważ zamiast tego byliby zmuszeni zaciągnąć dług w wysokości minimum 4-5 proc. odsetek, aby sfinansować swoje kolejne nieruchomościowe przedsięwzięcie.

To właśnie wzrost oprocentowania kredytów oraz zaostrzenie warunków nałożonych na pożyczkobiorców uniemożliwiają wielu najemcą nabycie, wymarzonego M. Żeby rozwiązać ten problem i pomóc w zakupie mieszkań, francuski rząd chce rozszerzyć ofertę pożyczek — o oprocentowaniu 0 proc., dla rodzin o niskich dochodach i w 2024 r. udostępnić ją większej liczbie chętnych. Jednak zdaniem specjalistów istnieje także dodatkowy wymiar ograniczonej podaży na rynku, który hamuje spadek cen nieruchomości, a są nim właśnie Letnie Igrzyska Olimpijskie. Paryżanie już teraz chętnie wykorzystują to jedyne w swoim rodzaju wydarzenie, które obiecuje gwałtowny wzrost sezonowych czynszów i wartości nieruchomości.

Jak wynika z badania Deloitte, które przedstawiono w kwietniu ub.r. — oceniającego wpływ gospodarczy igrzysk olimpijskich na Airbnb, około 130 tys. właścicieli mieszkań przygotowuje się na przyjęcie 560 tys. turystów w czasie letniej imprezy. Wśród nich znajdują się osoby, które nastawione są na wyczekiwanie i planują wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż po zakończeniu olimpiady. W rezultacie Airbnb zaobserwował już wysoki 3,5-krotny wzrost cen noclegów podczas Igrzysk w porównaniu ze zwykłymi stawkami w stolicy Francji.

Pół roku oczekiwania na wynajem kawalerki

Obecnie w Paryżu właściciele nieruchomości przede wszystkim stawiają na "efekt olimpijski", który w ich ocenie, ma wpłynąć na wzrost wycen nieruchomości. Niemniej jednak ten optymizm studzi niekorzystna sytuacja gospodarcza kraju, która może potencjalnie przeważyć nad pozytywnym oddziaływaniem igrzysk. Jak na ironię, obecna wyczekująca postawa sprzedających może też w sposób niezamierzony spowodować nadpodaż nieruchomości trafiających na rynek po zakończeniu olimpiady. A wraz z pojawieniem się sporej nadwyżki mieszkań we wrześniu 2024 r. tendencja spadkowa cen może się nawet pogłębić.

Cała sytuacja wywołała też ogromne zamieszanie na rynku wynajmu. Jak wynika z ankiety Krajowej Federacji Nieruchomości pod koniec 2023 r., prawie trzy czwarte (73 proc.) agentów odnotowało spadek liczby nieruchomości dostępnych do wynajęcia — w porównaniu z 2022 r., a równocześnie 66 proc. z nich zauważyło wzrost popytu. Natomiast według najnowszych danych opublikowanych przez agencję nieruchomości Lodgis, znalezienie, wprowadzenie i wynajęcie umeblowanego apartamentu typu studio w Paryżu zajmuje średnio sześć miesięcy, a ceny wynajmu wzrosły o 1 proc. w trzecim kwartale 2023 r. Jednak ten ograniczony przyrost można wytłumaczyć faktem, że od 2019 r. czynsze są tam ograniczone.

Dane wskazują, że w innych dużych francuskich miastach wzrost był znaczniejszy — w Bordeaux wynosił ponad 10 proc. i prawie 15 proc. w Aix-en-Provence. Taki wzrost jest naturalnym skutkiem podaży i popytu, ponieważ niedobór mieszkań pogłębia się, a zapotrzebowanie na nie stale rośnie. Warto wspomnieć, że ostatnio francuski rząd spotkał się z ostrą krytyką, gdy podjął decyzję o wyrzuceniu ponad 2 tys. studentów — ze specjalnie im dedykowanych mieszkań w Paryżu — z kontrolowanym czynszem, aby w okresie letnim gościć tam kadrę olimpijską. Związek studentów skierował sprawę do NSA, gdzie sędzia administracyjny zdecydował się zawiesić rządowy wniosek.

Ryzykowna olimpijska gra

Jak wiadomo w przeszłości miasta organizujące igrzyska olimpijskie, często zaniżały ich pełne koszty. Dla przykładu w 2014 r. Zimowe Igrzyska Olimpijskie w Soczi kosztowały 50 mld dol. zamiast początkowo deklarowanych 6 mld. Jak oszacował Francuski Trybunał Obrachunkowy, również koszty Letnich Igrzysk Olimpijskich w Paryżu w 2024 wzrosły do tej pory o 30 proc. — czyli do 8,3 mld euro. Paryska wioska dla sportowców olimpijskich będzie położona w Seine-Saint-Denis, czyli jednym z najbiedniejszych obszarów Francji.

Chociaż władze lokalne liczą na spore ożywienie gospodarcze, to niektórzy mieszkańcy obawiają się negatywnych skutków tego projektu. Niedawno w niemieckiej stacji DW sytuację skomentował Andrew Zimbalist profesor ekonomii w Smith College w USA, który przygląda się praktycznie wszystkim igrzyskom olimpijskim – i ich wpływom – od 1986 r. "Zwykle zmianie ulega charakter objętych inwestycjami dzielnic, rosną czynsze i ludzi nie stać już na dalsze mieszkanie tam".

Budowa basenu olimpijskiego w Saint-Denis w październiku 2022 r.

Ekonomista wskazuje nie tylko, dyskusyjny pozytywny lokalny efekt igrzysk, ale także fakt, że nie koniecznie będą one miały korzystny wpływ na całą gospodarkę Francji. "Igrzyska olimpijskie kosztują zazwyczaj od 20 do 40 mld dol., ale generują jedynie około 5 mld dol. przychodów. Organizatorzy powinni liczyć się z tzw. kosztami alternatywnymi takich projektów i muszą zadać sobie pytanie, czy publiczne pieniądze mogłyby zostać wykorzystane w sposób bardziej społecznie zasadny" — wyjaśnia Zimbalist.

Warto dodać, że Paryż nie jest jedynym europejskim miastem doświadczającym poważnego niedoboru mieszkań. Trwający kryzys mieszkaniowy w Europie uwydatnia nierówności, a wiele miast stoi w obliczu braku równowagi, jeśli chodzi o dostępną liczbę lokali przy stale rosnącym popycie.

Adam Białas — jest ekspertem rynku budowlanego i nieruchomości, managerem w agencji "Bialas Consulting & Solutions" oraz dziennikarzem biznesowym. Od ponad dwóch dekad działa w globalnym obszarze zarządzania i marketingu. Posiada wieloletnie doświadczenie w branżowych projektach, doradzał w wielu obszarach inwestycyjnych oraz biznesowych. Współpracuje z czołowymi mediami w kraju i za granicą, najważniejszymi organizacjami sektora czy międzynarodowymi izbami handlowymi. W 2021 r. znalazł się w gronie TOP 5 Najlepszych Ekspertów Rynku Nieruchomości "Gazety Finansowej”.